公寓、法拍项目增多今年北京房地产大宗交易成交52宗创新高

2021年，北京房地产大宗交易频现，交易宗数创历史新高，交易额处于历史第二高位日前，戴德梁行中国资本市场部副董事总经理，北区资本市场部主管刘兵在2021年终发布会上称，公寓类项目成交额相比去年有所提升，物业资产包交易越发频繁，法拍项目因为性价比高备受关注

值得关注的是，受到三道红线的影响，开发商出于缓解资金流动性问题的考虑，预计会有更多优质的房地产大宗物业入市。

今年北京房地产大宗交易达52宗，652亿元

后疫情时代，大宗物业的流动性增强，2021年北京房地产大宗交易市场共录得52宗，创历史新高，总成交金额为652亿元，总交易金额仅少于2019年，处于历史第二高位北京房地产大宗交易市场成交宗数和成交金额相较2020年分别上涨53%和26%

从数据来看，北京房地产大宗交易成交总额从2020年的519亿元反弹至652亿元，成交宗数从2020年的34宗攀升至历史新高52宗，大幅超越最近几年水平，这无疑体现出买家对北京市场的信心。二级市场上，万科A股价连续三个交易日上涨，今日一度冲高涨超3%，截至收盘，涨83%，报220元/股。。

据刘兵分析，从投资角度来讲，此前预期今年市场会持续低迷，但是目前无论从租赁还是收购价格来看，市场并没有出现大的折扣所以很容易达成共识，今年房地产大宗交易是恢复了一个正常的水平

不可否认的是，受到三道红线的影响，对于很多原来计划持有的资产，或者是刚刚建成的资产，开发商更愿意用价格来换取流动性，来满足三道红线的要求。

不过，刘兵表示，适合机构投资人投资的项目还是比较有限，其中，很多项目都是在二线城市，三线城市或者是一些销售的尾盘项目，有的项目并不具备大宗交易的转让条件。

在交易的物业类型方面，2021年北京办公和商业业态成交额占比仍然较高科技公司购买自用办公的交易也在增多，其中包括快手以28亿元购买上地元中心等

值得一提的是，因为具有快周转的特性，可散售的公寓，住宅项目受到投资人追捧，2021年成交额占比上升至7%比如，铁狮门以约21亿元收购北京辉盛阁国际公寓，该项目地处国贸CBD中心

与往年不同，成交区域也出现变化，交易热点重回核心区域，比如朝阳及海淀两区成交额占比超过65%而丰台及通州等非核心区域今年热度下降了这主要是由于疫情带来的不确定性，让买家更加重视核心区域的产业基础和区位优势核心区域的商业具有快速交易的特点，因此得以重新回归交易重心

内资买家占成交额75%，外资买家占比下降

2021年，保险公司在房地产大宗交易市场表现活跃在北京，和谐健康保险以90.57亿元收购北京SK大厦

此外，今年增多的交易为法拍项目，三里屯15号楼，世茂工三，金方商贸大厦等项目都是通过法拍渠道得以成交。

从目前来看，2021年，投资型买家继续重仓北京大宗交易，市场占比较2020年增加20个百分点至81%，这与北京高科技，金融，专业服务业的高速发展和强劲租赁需求息息相关。

据戴德梁行数据统计，2021年北京甲级写字楼市场净吸纳量达84万平方米，创5年来新高活跃的租赁市场坚定了投资者对北京市场的信心，进而加大对北京房地产大宗交易的布局力度

在大宗交易买家方面，2021年，内资买家表现异常活跃，内资成交金额进一步攀升，占全年总成交额的75%相比之下，外资买家占比则略降，由去年的30%降至25%

刘兵认为，虽然外资买家的数据占比出现下降，但是也在合理区间内，主要是受疫情以及其他因素影响2021年，一些在谈的外资买家没有成功交易

三道红线对开发商的影响越来越明显为缓解资金压力，刘兵预计，会有更多优质物业入市，市场成交将会更加活跃

今年年底，有开发商委托我们处理一些资产交易清单，其中不乏优质物业预期明年一，二季度，会有一些优质的项目成交，这些将缓解开发商资金流动性问题，对稳定市场也是一个好的迹象刘兵称

此外，得益于我国完善的疫情防控措施，刘兵预计，2022年外资募资额将会有所增长，保险公司将延续在房地产大宗交易市场的活跃表现而受政策支持的影响，长租公寓等物业类别投资热度将会有所上升，生命科学，高端制造等园区将受到更多关注公募REITs的发行增强了资本的信心，预计优质工业物流项目也将继续受到追捧